Quand et qui doit réaliser l’étude pollution des sols ?

L’étude pollution des sols, souvent appelée diagnostic pollution des sols, est généralement réalisée à l’initiative de l’exploitant du site, c’est-à-dire de la personne ou de la société ayant occupé les lieux et utilisé les installations. Elle peut également être demandée par le propriétaire, le vendeur, l’acquéreur, le notaire, une banque, un maître d’ouvrage ou un porteur de projet avant une vente, une location, un changement d’usage ou une réhabilitation.

Dans la pratique, l’étude pollution des sols est très souvent demandée par l’exploitant du site, car c’est lui qui a utilisé les bâtiments, les ateliers, les stockages, les cuves, les réseaux, les zones de lavage ou les installations susceptibles d’avoir généré une pollution.

Lorsque l’exploitant est également propriétaire, il est logique que le propriétaire mandate directement le diagnostic pollution des sols. Cela permet de documenter l’état environnemental du site avant une cession, une location, une transmission d’activité ou une modification du projet.

Lorsque l’exploitant et le propriétaire sont différents, la question doit être traitée contractuellement, notamment dans le cadre du bail, de la vente, de la restitution des locaux, d’un état des lieux contradictoire ou d’une négociation entre les parties.

Il est essentiel de réaliser l’étude pollution des sols avant l’entrée d’un nouvel exploitant ou occupant. Sans diagnostic préalable, il peut devenir difficile de déterminer si une pollution existait avant l’arrivée du nouveau locataire, acquéreur ou utilisateur du site.

En cas de pollution révélée après une vente ou une location, le principe pollueur-payeur peut être invoqué. Toutefois, l’identification du responsable peut devenir complexe si aucun état environnemental initial n’a été réalisé.

Le diagnostic pollution des sols constitue donc un outil de preuve, de prévention et de sécurisation des responsabilités entre ancien exploitant, propriétaire, nouvel occupant et acquéreur.

Lorsqu’un site industriel, artisanal, commercial ou ancien site d’activité est vendu, il est recommandé de réaliser le diagnostic pollution des sols avant la signature du compromis de vente.

L’étude peut être jointe au compromis afin que les parties disposent d’une information technique claire sur l’état du site, les sources potentielles de pollution, les investigations réalisées et les éventuelles recommandations.

Cette démarche permet de limiter les contestations ultérieures, d’éviter les découvertes tardives en phase travaux et d’anticiper les coûts éventuels de dépollution, de gestion des terres ou de retrait d’installations sensibles.

Le diagnostic pollution des sols est généralement réalisé selon une approche progressive. La phase 1 correspond à l’étude documentaire, historique et à la visite du site. Elle permet d’identifier les anciennes activités, les installations sensibles, les zones à risque et les polluants susceptibles d’être présents.

La phase 2 correspond aux investigations de terrain : sondages de sols, prélèvements, constitution des échantillons et analyses en laboratoire. Elle permet de confirmer ou non la présence de polluants dans les sols.

Lorsque le contexte du site le justifie, il est souvent pertinent de réaliser les phases 1 et 2 conjointement afin de limiter les délais, éviter une seconde intervention et obtenir plus rapidement une conclusion exploitable.

Dans le cadre d’une étude pollution des sols, un état des lieux environnemental détaillé est réalisé. Il comprend généralement de nombreuses photographies des installations, des sols, des déchets, des stockages, des cuves, des réseaux, des traces visibles de pollution et des zones difficiles d’accès.

Cette documentation photographique permet de conserver une trace objective de l’état du site à la date de l’intervention.

Elle est particulièrement utile en cas de vente, de location, de sortie d’exploitant, de litige, de découverte ultérieure de pollution ou de projet de réhabilitation.

Lorsque des sources de pollution évidentes sont observées, des mesures d’urgence ou de principe peuvent être préconisées. Il peut s’agir de mettre des fûts sur rétention, retirer des déchets, curer des réseaux, neutraliser des cuves, condamner des siphons souillés ou empêcher des ruissellements vers les sols.

Ces mesures ne remplacent pas les analyses en laboratoire, mais elles permettent de faire cesser ou de réduire rapidement certaines sources de pollution.

Elles sont particulièrement importantes lorsqu’un site reste occupé ou continue à être utilisé pendant ou après le diagnostic.

Les sondages de sols réalisés par ALCOR sont de faible diamètre et permettent d’intervenir avec une gêne limitée, y compris sur des sites occupés, en activité ou conservés en l’état.

Cette méthode permet de prélever les sols au droit des zones sensibles tout en limitant les dégradations des dalles, voiries, zones de stockage ou espaces intérieurs.

Les prélèvements sont ensuite transmis en laboratoire afin de rechercher les polluants adaptés au contexte du site : hydrocarbures, HAP, BTEX, COV, métaux lourds, PCB, solvants ou autres substances selon les activités recensées.

Le site étudié comprend des bâtiments à usages industriels et tertiaires, élevés sur dalles bétonnées, avec accès et plateformes de stockage bétonnées, zones bituminées, abords enherbés et secteurs partiellement en friche.

La parcelle 121 est inaccessible et entièrement en friche. Le site comprend principalement deux halls industriels, des locaux sociaux, des bureaux, des bâtiments tertiaires, des ateliers, des dépendances, des parkings, des réseaux d’eaux pluviales et de nombreux stockages.

L’absence de plan de réseau et l’absence de séparateur hydrocarbures identifié constituent des points de vigilance importants pour l’interprétation environnementale du site.

Le premier hall industriel est situé en partie centrale du site et comprend des locaux sociaux en rez-de-chaussée ainsi que des bureaux à l’étage. Le deuxième hall est situé au Sud de la parcelle 132 et comprend également des locaux sociaux et techniques, dont une chaufferie.

Un bâtiment tertiaire R+1 est situé à l’angle Nord-Est de la parcelle 121. Il comprend un open-space, un secrétariat, un bureau de direction, des dégagements, des vestiaires et des sanitaires.

En bordure Est de la parcelle, plusieurs ateliers et dépendances complètent l’organisation du site.

Le bâtiment 1 comprend des locaux administratifs en rez-de-chaussée d’environ 250 m² et des locaux administratifs en R+1 de surface similaire. Les deux niveaux sont accessibles par un escalier.

Les locaux comprennent un open-space, un secrétariat, un bureau de direction, des dégagements, une cuisine, des vestiaires et des sanitaires.

L’accès Nord est enherbé et en friche. Un regard circulaire béton, possiblement un puisard ou une arrivée d’eau, ainsi que les arrivées TGBT ont été observés.

Le bâtiment 2, d’une surface d’environ 307 m², comprend des zones d’activités et un appentis accolé en façade Est. Des déchets jonchent les dalles de sols, dont certains déchets non assimilables à des déchets industriels banals.

Quelques taches noirâtres sont visibles sur les dalles béton, notamment au voisinage d’une ancienne chaudière fuel aérotherme. Un évent de cuve est présent en façade Ouest, laissant supposer l’existence passée ou actuelle d’une cuve de chauffage au fioul domestique.

L’appentis situé en façade Est n’a pas été accessible, ses accès étant condamnés par du matériel. Ce local contient une cuve hydrocarbure PVC aérienne. Si l’ancienne cuve chauffage FOD enterrée est encore en place, son retrait est à envisager, avec sondages complémentaires au droit de son emplacement.

Les caniveaux à l’entrée du bâtiment et les siphons visibles sur les dalles sont souillés. Aucun séparateur hydrocarbures n’a été repéré. Ces ouvrages peuvent générer des pollutions des réseaux et des sols si les eaux de ruissellement ne sont pas traitées.

Un local poste transformateur est situé en pignon Nord du bâtiment 2. Ce type d’installation ancienne peut présenter un risque lié aux PCB lorsque les équipements n’ont pas été correctement identifiés, retirés ou traités.

Des analyses complémentaires peuvent être nécessaires si un ancien transformateur est encore présent ou si aucune information fiable n’est disponible concernant son retrait, son traitement ou son historique.

Le bâtiment 3, d’une surface d’environ 686 m², présente en façade Ouest un monticule de déchets, dont des déchets bois. Des taches noirâtres sont visibles sur certaines dalles béton.

Des siphons souillés ont été repérés au sol. Ces ouvrages peuvent constituer des voies de transfert vers les réseaux ou les sols si les effluents ne sont pas collectés et traités correctement.

Un local de stockage produits comprend des monticules de déchets, dont des récipients de peintures, hydrocarbures et autres produits. De nombreux déchets jonchent les dalles de sols, dont certains non DIB.

En partie Sud, une ancienne cuve enterrée comprenant trois compartiments a été identifiée. Des sondages de sols complémentaires sont à prévoir après retrait de cette cuve.

Le bâtiment 4, d’une surface d’environ 409 m², présente des abords Est et Sud en friche, avec des sols non visibles et sans accès au moment de la visite.

Le bâtiment 5, d’environ 300 m², comprend des locaux sociaux, une ancienne cuve de chaudière aérienne pour eau chaude, un siphon au sol et un sol béton noirâtre.

Le bâtiment 6, comprenant des locaux d’activités grande hauteur et des ateliers, est actuellement utilisé en studio de musique, enregistrement et home cinéma. Une épave de véhicule automobile est présente en façade Ouest et des déchets sont également visibles en pignon Sud.

Le bâtiment 7 comprend une zone d’activités d’environ 816 m² et une ancienne chaufferie en partie Sud d’environ 120 m².

Les accès sont condamnés par du matériel agricole. Les deux enclos béton situés en pignon Ouest de ce local n’ont pas pu être visités.

La présence de déchets, dont des pneus dans ces fosses, ainsi que des sols noirâtres, constitue un indice de vigilance environnementale.

Les bâtiments 8 et 9 sont à usage d’activités grande hauteur, avec un appentis. Ils sont principalement utilisés pour des stockages de matériels agricoles et de menuiseries extérieures.

Des taches noirâtres sont visibles aux sols et aux pieds de certains engins agricoles. Des inondations localisées sont observées en raison de fuites de toiture.

Dans le bâtiment 9, un caniveau est obstrué. En partie Nord du bâtiment 8, de nombreux stockages, dont d’anciens fûts, rendent les sols à l’aplomb inaccessibles et non visibles.

Le bâtiment 10, d’une surface d’environ 631 m², est accessible par une ouverture tôle depuis le bâtiment 9, la porte d’accès Ouest étant cadenassée.

Ce bâtiment comprend une fosse d’une profondeur d’environ 1,60 m. Cette fosse n’a pas pu être visitée, car elle est inondée et contient des souillures hydrocarbures.

Des sondages de sols et analyses complémentaires en fond de fosse sont recommandés après vidange. Les sols sont jonchés de déchets, dont hydrocarbures, récipients d’huiles de vidange et déchets divers.

Le bâtiment 11 comprend des activités grande hauteur, un hangar de liaison et des zones annexes. Des déchets et taches noirâtres sont visibles par endroits.

Des taches d’hydrocarbures sont présentes aux pieds des chaudières fuel aérothermes. À l’Est, trois cuves PVC sans rétention présentent des ruissellements au sol, y compris à l’intérieur du local vestiaires et sanitaires.

Des siphons au sol sont obstrués et noirâtres. Les abords Sud sont en friche et n’ont pas été accessibles.

Le bâtiment 12 présente également des taches d’hydrocarbures au pied d’une chaudière aérotherme, avec un récipient contenant un liquide noirâtre et un tuyau de recueillement des fuites chaudière.

Le bâtiment 13 comprend des locaux sociaux, techniques, magasin, bureaux en R+1 et annexes. Des fuites de couvertures et toitures provoquent des inondations de sols dans certains locaux.

Au Nord, un local carrelé comprend sept cuves PVC aériennes d’hydrocarbures, notamment fioul domestique, sans rétention. Des ruissellements sont visibles au sol et sont évacués par un siphon présent dans le local.

Aucun séparateur hydrocarbures n’a été repéré. Les siphons et caniveaux souillés peuvent générer des pollutions des réseaux et des sols si les eaux de ruissellement ne sont pas traitées.

En pignon Nord, des évents sont visibles, ce qui laisse supposer que des cuves enterrées pourraient encore être présentes. Des sondages de sols complémentaires sont à prévoir après retrait éventuel de ces installations.

En partie Ouest du site, une plateforme de stockage comprend des monticules de sacs, des résidus de billes polyéthylènes, du bois et divers matériaux. Les sols à l’aplomb ne sont pas visibles.

Un regard rectangulaire métallique, probablement lié au réseau d’eaux pluviales, a été observé. En bordure Est, une ancienne plateforme bituminée, visiblement de pesée, présente des sols noirâtres.

En partie Nord, des plateformes de stockage comprenant notamment des monticules de bois rendent également les sols non visibles.

Divers déchets, dont des fibres amiante-ciment et panneaux de couverture amiantés, sont présents en extérieur. Ces déchets doivent être pris en compte dans la gestion globale du site.

Aucun plan de réseau n’a été fourni lors de l’étude. Cette absence limite la compréhension des écoulements et des voies potentielles de transfert des pollutions vers les sols, les eaux pluviales, les eaux usées ou les ouvrages enterrés.

L’absence de séparateur hydrocarbures identifié sur le site constitue également un point sensible, compte tenu de la présence de cuves, chaudières fioul, siphons souillés, caniveaux, fosses, ateliers, zones de stockage et traces d’hydrocarbures.

Un relevé des réseaux, un curage des ouvrages souillés et une vérification des écoulements peuvent être nécessaires avant toute réhabilitation ou changement d’usage.

Cette étude pollution des sols met en évidence l’intérêt de réaliser un diagnostic avant toute vente, location, reprise d’exploitation ou changement d’usage. Le site présente de nombreuses sources potentielles de pollution : cuves, chaudières fioul, caniveaux souillés, fosses inondées, déchets non DIB, stockages sans rétention, anciens transformateurs, zones en friche et absence de plan de réseau.

Le diagnostic permet d’identifier les zones sensibles, de documenter l’état du site, de proposer des mesures de principe et de définir les investigations complémentaires nécessaires.

Il constitue une base technique indispensable pour sécuriser les responsabilités entre exploitant, propriétaire, acquéreur ou nouvel occupant.

ALCOR réalise les diagnostics pollution des sols, études documentaires, visites de site, sondages, prélèvements et analyses de sols pour les ventes, locations, sorties d’exploitation, reprises de sites, changements d’usage, friches industrielles, bâtiments occupés, ateliers, garages, terrains et sites industriels.