Diagnostic pollution lors d’une vente

Un diagnostic pollution des sols peut être demandé lors de la vente d’une entreprise, d’un site industriel, d’un atelier, d’un dépôt ou d’une société de transport. Il permet d’identifier les sources potentielles de pollution avant la cession et de limiter les contestations ultérieures liées à la découverte d’une pollution après la vente.

Lorsqu’un site a accueilli des activités mécaniques, de transport, de stockage de carburants, de lavage de véhicules, d’entretien de poids lourds ou de manipulation d’huiles, le risque de pollution des sols doit être examiné avant la vente.

Le diagnostic pollution permet de lever le doute sur d’éventuelles pollutions qui pourraient être révélées après la cession. Il apporte des éléments techniques objectifs au vendeur, à l’acquéreur, au notaire, à la banque ou aux conseils intervenant dans l’opération.

Il peut aussi permettre d’anticiper les coûts de dépollution, de gestion des terres, de retrait de cuves, de curage de réseaux ou de mise en conformité d’installations sensibles.

En cas de découverte d’une pollution après la vente, l’acquéreur peut rechercher la responsabilité du vendeur, notamment sur le fondement des vices cachés lorsque les conditions juridiques sont réunies.

Les articles 1644 et 1648 du Code civil peuvent être invoqués dans certains litiges relatifs à la garantie des vices cachés. Selon les cas, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Une décision de la Cour de cassation du 29 septembre 2016 illustre les conséquences possibles d’une pollution découverte après une vente.

Pour le vendeur, le diagnostic pollution permet de documenter l’état environnemental du site au moment de la cession. Il réduit le risque d’une contestation ultérieure fondée sur une pollution qui aurait été dissimulée ou non identifiée.

Pour l’acquéreur, il permet de mieux connaître les contraintes du site avant signature : cuves, hydrocarbures, réseaux, fosses, zones de lavage, ateliers, stockages, remblais ou terres potentiellement impactées.

Dans les deux cas, le diagnostic pollution avant vente constitue un outil de sécurisation technique, financière et contractuelle.

L’exemple ci-dessous concerne un site de transport comprenant des ateliers de réparation de poids lourds, bureaux, station de lavage, station carburants, zones de stockage, plateformes containers, parkings PL, cuves aériennes et enterrées, fosses mécaniques et réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées.

Le site comprend un atelier de réparation de poids lourds, des bureaux, une station de lavage, une station carburants et une plateforme containers. L’ensemble des bâtiments est élevé sur dalles bétonnées.

La parcelle 16 comporte un bâtiment comprenant plusieurs cellules d’ateliers mécaniques. L’atelier comprend des fosses d’entretien mécanique, des regards en fond de fosses et des siphons au sol.

Aucune confirmation de bon raccordement au séparateur hydrocarbures n’a été apportée. Des taches noirâtres ont été observées sur les sols, constituant des indices de ruissellements ou d’écoulements potentiellement polluants.

Deux locaux de stockage semi-enterrés sont présents en partie Est, avec une cuve aérienne métallique d’huiles sans rétention.

Au niveau surélevé de l’atelier, des stockages de fûts de liquides, dont des hydrocarbures, ont été identifiés. Ces zones comprennent également un bureau, des vestiaires et des sanitaires.

Les stockages de liquides sans rétention constituent des sources potentielles de pollution, notamment en cas de fuite, débordement, renversement ou ruissellement vers les sols ou les réseaux.

Un portique de lavage est situé en pignon Est de l’atelier, avec un séparateur hydrocarbures à l’aplomb. Cette installation est récente.

Le traitement des eaux de lavage doit être vérifié, notamment pour s’assurer que les eaux souillées sont bien dirigées vers un dispositif adapté, entretenu et vidangé périodiquement.

Une station gasoil est présente en pignon Ouest, avec des regards centraux de récupération des ruissellements. La station comprend deux pompes de distribution de carburants, une cuve enterrée de gasoil avec évent, d’une capacité de 8 000 litres, à simple paroi.

Des cuves aériennes de gasoil de 20 000 litres, une cuve de fioul domestique de 50 000 litres et une cuve PVC d’AdBlue sont également présentes.

Les zones de dépotage des cuves présentent des taches et ruissellements au sol. Ces secteurs constituent des zones prioritaires dans le cadre d’un diagnostic pollution des sols avant vente.

Le site comprend un local lavage ainsi que trois bungalows accolés : local personnel et stockages d’extincteurs.

Une aire de stockage de déchets est située en pignon Ouest et en façade Nord. Des taches noirâtres ont été observées sur les sols.

À l’angle Nord-Ouest de la parcelle 51 se trouve une ancienne aire de lavage désaffectée avec des sols dégradés. Une cuve aérienne de carburant végétal est également présente à l’Est de l’atelier.

La parcelle 51 comprend un bâtiment d’ateliers de maintenance occupé par un locataire de la société. Cette configuration impose d’examiner à la fois l’état du site, les usages passés, les usages actuels et les responsabilités d’exploitation des différentes zones.

En partie Nord, quatre ateliers d’entretien sont présents. Ils comprennent des fosses d’entretien mécanique et des regards en fond de fosses.

Aucune certitude n’a été apportée concernant l’évacuation et le traitement des eaux par séparateur hydrocarbures. Des stockages de fûts liquides et une cuve PVC ont été observés, avec ruissellement sur dalle.

Ces éléments constituent des sources potentielles de pollution, notamment par hydrocarbures, huiles, liquides techniques ou eaux souillées.

En partie Sud, deux ateliers d’entretien comprennent des stockages de liquides, dont des hydrocarbures, un local lavage et un regard.

Là encore, aucune certitude n’a été apportée concernant l’évacuation et le traitement des eaux par séparateur hydrocarbures. Un magasin de pièces comporte un caniveau dont le raccordement doit être vérifié.

Les vestiaires, sanitaires, locaux de stockage, local compresseur et petit atelier complètent cette zone.

Au moins un regard atelier dispose d’une pompe de relevage permettant l’évacuation du trop-plein à l’extérieur.

Cette configuration présente un risque de pollution si les eaux relevées sont souillées par des hydrocarbures, huiles, graisses, solvants ou liquides techniques issus des activités d’entretien.

En façade Ouest, deux anciennes aires de lavage sont présentes. Le caniveau central est obstrué.

Un nettoyage et une condamnation de ces anciennes installations sont à prévoir, afin de limiter les risques de transfert d’eaux souillées vers les sols ou les réseaux.

En pignon Nord, un portique de lavage et un local Karcher sont présents. Le traitement des eaux de lavage doit être vérifié.

Des eaux de lavage sont accidentellement dirigées vers un regard d’eaux pluviales, ce qui constitue une situation à risque si les eaux sont chargées en hydrocarbures, boues, détergents ou autres polluants.

À l’angle Nord-Est, une aire de stockage de déchets comprend une benne à déchets, des cuves PVC et des pneus.

Les pneus ne sont pas à l’abri et ne disposent pas de rétention. Ces stockages extérieurs peuvent favoriser les ruissellements et doivent être intégrés à l’analyse des sources potentielles de pollution.

La parcelle 42 comprend un bâtiment atelier accolé au bâtiment d’entretien. Il s’agit d’un atelier mécanique avec postes de distribution d’huiles, stockages de fûts liquides, dont des hydrocarbures, local vestiaires, sanitaires, bureaux et mezzanine de stockage.

Certains fûts sont stockés sans rétention et des taches sont visibles au sol.

Les postes de distribution d’huiles en pignon Nord ne sont pas aménagés et ne disposent pas de récupération des ruissellements accidentels.

La parcelle 22 comprend un parking poids lourds bituminé, avec des caniveaux béton centraux et quelques taches d’hydrocarbures au sol.

La parcelle 18 comprend des containers sur sol béton, une voie d’accès bituminée périphérique et un fossé avec revêtement PVC périphérique relié à un bassin de rétention situé au Nord-Ouest.

Un bungalow bureau surélevé, des sanitaires, un assainissement, un séparateur hydrocarbures en bordure Sud-Ouest, une arrivée TGBT, un compteur d’eau ainsi que des réseaux EP et EU sont également présents.

Les abords Est sont en friche et les sols ne sont pas visibles. Cette situation constitue une limite à l’observation visuelle du site.

Les zones en friche, végétalisées ou encombrées peuvent masquer des déchets, remblais, taches, anciennes installations ou indices de pollution. Elles peuvent donc nécessiter des investigations spécifiques si l’historique du site le justifie.

Ci-dessous, une galerie de photos illustrant des zones et sources potentielles de pollution observées lors du diagnostic pollution réalisé dans le cadre d’une vente.

Attention : il ne faut pas confondre l’État des Risques et Pollutions, dit ERP, avec un diagnostic pollution des sols.

L’ERP est un formulaire d’information portant notamment sur certains risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés aux Secteurs d’Information sur les Sols. Il ne constitue pas une étude technique de pollution des sols.

Le diagnostic pollution des sols est réalisé selon la méthodologie des sites et sols pollués. Il comprend une analyse du site, de son historique, de ses sources potentielles de pollution et, si nécessaire, des sondages et analyses en laboratoire.

Les sociétés de transport présentent souvent des installations sensibles : stations carburants, ateliers poids lourds, fosses mécaniques, aires de lavage, parkings PL, stockages d’huiles, cuves enterrées, séparateurs hydrocarbures, réseaux, bassins de rétention et zones de déchets.

Ces éléments peuvent être à l’origine de pollutions par hydrocarbures, huiles, solvants, métaux, HAP, BTEX, COV ou autres substances liées à l’entretien et à l’exploitation de véhicules.

Avant une vente, leur identification permet de mieux maîtriser les risques techniques, financiers et juridiques de l’opération.

Le diagnostic pollution avant vente permet d’établir un état technique du site avant la cession. Il peut faciliter la négociation, cadrer les responsabilités, identifier les travaux nécessaires et éviter une découverte tardive de pollution.

Il est particulièrement recommandé lorsque le site comprend des cuves, ateliers, anciennes stations-service, aires de lavage, stockages d’hydrocarbures, zones de déchets, réseaux anciens ou indices visibles de pollution.