Acheteurs vérifiez la pollution des sols

• Si vous avez acheté un terrain, un bâtiment ou un site et que vous avez un doute sur l’éventuelle présence de pollution des sols ;
• Si vous êtes vendeur et que vous souhaitez vous prémunir contre les risques liés à une pollution des sols, tout en informant réglementairement l’acquéreur ;
• Si vous avez déjà reçu un rapport de diagnostic pollution des sols, mais qu’il vous semble incomplet ou insuffisant :
  • rapport trop succinct, sans réel historique de site ni photos historiques, ou avec une étude environnementale absente ou insuffisante ;
  • quantité de sondages et analyses de sols réelles * insuffisante, ne permettant pas de cartographier correctement le site ;
  • sondages non réalisés au voisinage des installations et sources potentielles de pollution, parfois majoritairement effectués à l’extérieur des bâtiments ;

Notre cabinet peut lever les doutes sur ces insuffisances. Un diagnostic incomplet peut en effet engendrer des vices cachés et donc des litiges avec l’acquéreur ou l’exploitant du site. Dans ce cadre, des acquéreurs ayant reçu un diagnostic insuffisant ou incomplet nous sollicitent régulièrement afin de compléter les investigations.

Points à vérifier dans le contenu d’une mission : https://www.alcor-controles.fr/#points-mission

*Les sondages de sols avec analyses en laboratoire ne correspondent pas aux “sondages” parfois nommés PID ou mesures PID. Les mesures PID (gaz de sols / COV, exprimées en ppm) constituent simplement une aide à la recherche pour le diagnostiqueur ; elles ne constituent pas, au sens de la Norme, des sondages de sols ni des analyses de terres.

Un sondage de sol consiste à effectuer un percement du sol à différentes profondeurs afin d’extraire la terre du sous-sol. Une fois prélevée, cette terre est envoyée à un laboratoire accrédité pour analyse. Certains cabinets emploient aussi le terme de “carottage”, mais il s’agit en pratique de la technique utilisée pour récupérer la matière après le sondage ; la Norme vise bien les sondages de sols.

Lorsqu’un diagnostic comprend majoritairement des mesures PID au détriment du nombre de sondages de sols et d’analyses en laboratoire, il apparaît alors régulièrement que le plan d’investigations est insuffisant.

Opter pour ces diagnostics de pollution “allégés” a pour effet d’augmenter les risques de vices cachés, pourtant évitables par un cabinet scrupuleux.

Ainsi, il n’est pas rare de constater des diagnostics pollution des sols allégés, présentant un grand nombre de mesures PID, mais au détriment des réels sondages de sols. En pratique, certains rapports ne comportent que deux ou trois sondages avec analyses en laboratoire, ce qui peut s’avérer insuffisant selon la configuration du site.

Les mesures PID (gaz de sols / COV) sont par exemple incapables de révéler les pollutions aux métaux lourds, telles que l’arsenic, le plomb ou le mercure. Ces polluants peuvent pourtant avoir un impact important sur les sols, les plantations et les eaux souterraines ou de surface. Le contact avec certains métaux lourds peut causer des troubles de santé et des intoxications sévères chez les enfants, les adultes et les animaux. Ces pollutions peuvent par ailleurs constituer des vices cachés.

Ci-dessous, vous trouverez trois exemples de nos investigations sur site.

Sont présentées en premier les mesures PID, puis les implantations des sondages de sols ayant fait l’objet d’analyses en laboratoire accrédité Cofrac :

Mesures PID et sondages de sols ALCOR – Exemple 1 :

Mesures PID et sondages de sols ALCOR – Exemple 2 :

Mesures PID et sondages de sols ALCOR – Exemple 3 :

On constate que la quantité de sondages de sols est au moins équivalente à celle des PID. C’est la raison pour laquelle nos rapports présentent deux cartes d’implantation distinctes, alors que d’autres cabinets font parfois l’amalgame entre PID et sondages de sols sur une même carte.

Le contenu d’un rapport de pollution des sols est tout aussi important que la quantité de sondages de sols et d’analyses en laboratoire.

Vous trouverez sur l’article ci-dessous des précisions sur le contenu d’un rapport de diagnostic ou “livrable”. Un rapport complet de diagnostic pollution des sols phase 1 et phase 2 peut contenir de 100 à 150 pages.

Voir l’article à ce sujet : Contenu d’un rapport de diagnostic pollution des sols

Points à vérifier dans le contenu d’une mission : https://www.alcor-controles.fr/#points-mission

Ainsi, un diagnostic pollution doit au minimum comporter les missions de phase 1, correspondant aux prestations A100 – A110 – A120 – A130, et de phase 2, correspondant aux prestations A200 – A270. La phase 1 peut toutefois être réalisée seule selon le besoin.

Dans cet autre article, vous retrouverez les définitions de ces codifications : Pollution des sols et des sites, Norme NF X 31-620-2

Enfin, sur cet autre article, vous trouverez un exemple d’historique de site et de photos anciennes (de 1921 à nos jours). Cet historique permet de retracer autant que possible les infrastructures, installations et activités ayant existé sur le site étudié.

Là aussi, il n’est pas rare de constater l’absence d’historique ou un trop faible nombre de photos historiques dans certains rapports de diagnostics pollution ; cette partie historique est pourtant essentielle pour déterminer correctement les emplacements des sondages de sols. Voir l’article : Diagnostic pollution sols phase 1, historique de site

Il est à noter que nos rapports comprennent souvent pas moins de 100 photos, véritable état des lieux recensant les sources potentielles de pollution des sols, les emplacements susceptibles d’être pollués, les déchets éventuels, etc. Des mesures simples d’amélioration peuvent ensuite être préconisées.

Les DICT (Déclarations d’intention de travaux), obligatoires dans le cadre de tout diagnostic pollution des sols phase 2, sont elles aussi souvent absentes de certains rapports. Or la Norme est claire à ce sujet : les demandes DICT auprès des différents concessionnaires de réseaux (gaz, électricité, téléphone, eau, assainissement, mairie, etc.) doivent être établies avant intervention sur le site, et être intégrées au rapport.

Le nombre de techniciens ou opérateurs sur site est de 2 personnes : soit 1 superviseur et 1 chef de projet, minimum requis selon la Norme AFNOR NF X 31-620-2.

Sur cette page, vous pouvez prendre connaissance des responsabilités du vendeur en matière de pollution des sols et de vice caché, ainsi que des dommages et condamnations possibles : sols pollués et responsabilité des vendeurs.

• ✅ Sondages de sols de très faible diamètre, Ø 4 cm seulement ;
• ✅ Sans émission de poussière, sans dégradation notable ;
• ✅ Sans électricité, groupe électrogène inclus ;
• ✅ Interventions en sites occupés ou exigus ;
• ✅ Cabinet indépendant de tout acteur de dépollution, garantissant des diagnostics objectifs ;
• ✅ État des lieux complet permettant de lever le doute sur la présence ou non de pollutions ;
• ✅ Si nécessaire, des mesures simples d’amélioration sont préconisées ;
• ✅ Phases 1 et 2 conjointes possibles, avec délai et coût réduits ;
• ✅ Phase 1 seule possible, ou phase 2 seule si la phase 1 a déjà été réalisée ;
• ✅ Devis et interventions rapides depuis 2001 sur toute la France.

Nous restons à votre disposition pour toute demande ou devis diagnostic pollution des sols.