La réalisation d’un diagnostic pollution des sols dans le cadre d’un crédit-bail peut être demandée par un établissement bancaire, un crédit-bailleur ou un acquéreur afin d’évaluer les risques environnementaux associés à un site industriel. Cette étude permet d’identifier les zones à présomption de pollution, de sécuriser le financement et d’anticiper les responsabilités liées aux sols pollués.
Réalisation d’un diagnostic pollution des sols pour un crédit-bail
Un diagnostic pollution des sols peut être demandé lors d’une demande de crédit bancaire ou d’un montage en crédit-bail immobilier. Il permet au financeur de mieux apprécier les risques liés au terrain, aux bâtiments, aux activités passées et aux éventuelles pollutions résiduelles.
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Description générale du site industriel
Le site est constitué de deux bâtiments industriels accolés ainsi que d’un bâtiment de bureaux en R+1.
Le premier bâtiment principal, de forme rectangulaire, est utilisé comme entrepôt. Il comprend des regards de récupération des ruissellements au sol, dont l’un est souillé par des liquides noirâtres.
Ce bâtiment comprend également un atelier de sérigraphie, un local de stockage, un local de maintenance tertiaire, un magasin présentant des souillures au sol, un local de stockage de produits chimiques, un local gaz chaudières, ainsi que des sanitaires, vestiaires et un réfectoire.
Deuxième bâtiment industriel et atelier mécanique
Le deuxième bâtiment industriel, accolé en partie Sud, est un petit bâtiment en R+2 à usage d’atelier.
Il comprend une fosse d’entretien mécanique d’environ 1,50 m de profondeur. Une cuve enterrée de stockage des huiles usagées est située en extrémité de fosse.
Des souillures d’hydrocarbures sont visibles en fond de fosse, ainsi qu’un regard rectangulaire. Un curage des réseaux est à prévoir afin de vérifier leur état et les éventuelles accumulations de boues ou d’hydrocarbures.
Aire de lavage et ruissellements
Une aire de lavage est accolée à la fosse d’entretien mécanique. Elle comprend un regard longitudinal de récupération des eaux de lavage.
Des souillures sont visibles par endroits sur la dalle, ce qui justifie des investigations ciblées au droit de cette zone.
Dans la partie principale du bâtiment, plusieurs regards de récupération des ruissellements sont présents au sol. Quelques traces d’huiles sont également visibles sur la dalle.
Des tourets de câbles étant entreposés, certaines parties de sols sont non visibles et n’ont pas pu faire l’objet d’un constat complet.
Anciennes zones de stockage d’huiles et de filtres
À l’entrée de l’atelier, un ancien emplacement de stockage d’huiles usagées, filtres et produits associés présente des taches d’hydrocarbures en intérieur.
Un emplacement de compresseur ainsi qu’un point de recueil de déchets sont également présents en façade. Ces zones doivent être prises en compte dans le plan d’investigation.
Les polluants potentiels sont notamment les hydrocarbures, huiles minérales, HAP, BTEX et métaux lourds.
Bâtiment bureaux en R+1
Le bâtiment de bureaux, de forme longitudinale, est accolé au bâtiment principal en façade Nord, côté rue Pierre Brossolette et avenue Georges Clémenceau.
Il comprend un accueil, des bureaux, sanitaires, réfectoire, vestiaires, salle de bain, ascenseur et TGBT.
Ces locaux ne présentent pas nécessairement les mêmes risques que les zones d’atelier, mais ils doivent être intégrés à l’analyse générale du site, notamment en présence d’anciens réseaux, locaux techniques ou installations énergétiques.
Extérieurs, parking et anciennes zones de stockage
En extérieur, une voie d’accès pompier mène à la rue Pierre Brossolette. Des regards de réseaux EU et EP sont présents.
Un parking bituminé est situé à l’angle Nord-Est du site, avec des regards vannes RIA. Quelques souillures sont visibles au sol sur certains emplacements véhicules.
Une ancienne zone de stockage bituminée, située à l’entrée du deuxième bâtiment atelier, accueillait par le passé des bennes à déchets et matériaux divers de BTP. Quelques taches sont visibles au sol, avec un regard circulaire de récupération des ruissellements.
En face de ce même atelier, une plateforme bituminée comprend deux bacs séparateurs hydrocarbures.
Espace enherbé et ancien atelier démoli
En bordure Sud, un espace enherbé surplombe le site d’environ 2,80 m.
Cette zone correspond à l’ancien emplacement d’un atelier démoli, lié à une activité antérieure. Le sol est en friche, recouvert de végétation, et n’a pas pu faire l’objet d’un constat précis.
Cette ancienne zone d’activité doit être intégrée dans le diagnostic, car les sols peuvent conserver des traces de pollutions anciennes malgré la démolition des bâtiments.
Diagnostic pollution crédit-bail : zones de sondages
Les investigations ont été définies à partir des zones à présomption de pollution observées sur le site. Le tableau ci-dessous présente les principales zones ciblées et le nombre de sondages associés.
| Zones à présomption de pollution | Investigation |
|---|---|
| En extérieur, sur l’ancienne aire de stockage des bennes, présence de taches au sol. | Analyse 1 : 4 sondages |
| En extérieur, sur l’espace enherbé correspondant à l’ancien emplacement d’atelier lié à l’activité antérieure à 2008. | Analyse 2 : 5 sondages |
| Au sein de l’atelier, sur l’emplacement des stockages d’huiles, filtres et taches au sol, ainsi qu’aux anciens emplacements présentant des ruissellements d’huiles. | Analyse 3 : 3 sondages |
| Dans l’atelier, en fond de fosse, au voisinage de la cuve hydrocarbures enterrée et sur l’aire de lavage accolée. | Analyse 4 : 5 sondages |
Pourquoi un diagnostic pollution dans le cadre d’un crédit-bail ?
Le crédit-bail implique souvent un engagement financier important sur un bien immobilier professionnel. En présence d’un ancien site industriel, d’un atelier ou d’une zone de stockage, le risque de pollution doit être identifié avant l’opération.
Le diagnostic permet de sécuriser le crédit-bailleur, l’exploitant et les parties prenantes en apportant une information technique sur l’état environnemental du site.
Conclusion : diagnostic pollution des sols et crédit-bail
Dans ce type de dossier, le diagnostic pollution des sols permet de localiser les zones à risque, d’organiser les sondages, d’analyser les polluants pertinents et d’anticiper les éventuels coûts de gestion ou de dépollution.
Il constitue un outil de sécurisation important pour les opérations de financement, d’acquisition ou de crédit-bail portant sur des sites industriels ou anciens bâtiments d’activité.
Définition d’un crédit-bail. Lire aussi : Diagnostic de pollution des sols.
