Audit diagnostic environnemental due diligence

Audit ou diagnostic environnemental d’un site de due diligence

Cet audit ou diagnostic à pour objectif de définir les risques en terme de pollution des sols, risques émanant du site concerné (industries, ICPE, terrains …), mais aussi des sites situés au voisinage.

Cet audit ou diagnostic de due diligence est en quelque sorte une photographie, un état des lieux effectué à l’instant de la vente, location, etc… mais il doit aussi retracer l’historique, le passif du site et de son voisinage.

Il permet ainsi d’appréhender les risques encourus par le preneur, tels que par exemple acheteur, nouveau entrant, prêteur (demandé lors d’un crédit-bail par la banque)…

Le contenu d’un rapport audit ou diagnostic de due diligence peut être le suivant :

Synthèse des problématiques et recommandations
Rappel de la méthodologie et domaine d’application
Limites de l’audit
Description du site

Audit environnemental
Etude de vulnérabilité du site
Topographie et eaux de surface
Géologie
Hydrogéologie
Conclusion sur la vulnérabilité et la sensibilité du sous-sol
Revue des données historiques
Origine de propriété
Permis de démolir / permis de construire
Consultation des archives
Revue des études et diagnostics environnementaux de pollutions
Bases CASIAS, BASOL ET BASIAS
Secteurs informatisions sur les Sols (SIS)
Revue de photographies ariennes
Synthèse de l’analyse historique
Contraintes liées au voisinage du site
Description de l’environnement du site
Recensement dans la carte CASIAS et les bases de données SIS, BASOL et BASIAS
Secteurs d’Information sur les Sols (SIS)
Recensement des ICPE pertinentes à proximité
Risques naturels, miniers et technologiques
Espaces protégés
Champs électromagnétiques
Conclusion du risque induit par le voisinage

Revue des diagnostics immobiliers :
Amiante
Utilisation rationnelle de l’énergie
Termites et mérules
Radon

Fiche Etat des Risques et Pollutions (ERP)
Situation du site au regarde de la réglementation et des ICPE
Situation connue de l’administration

Visite du site
Cuves de stockage aériennes et souterraines
Stockage de matières dangereuses
Gestion des déchets
Equipements contenant des PCB/PCT
Réseaux d’eau potable, d’eaux usées et d’eaux pluviales
Emissions atmosphériques
Nuisances pour le voisinage…

Audit diagnostic environnemental de due diligence : l’audit environnemental du site est effectué selon les procédures spécifiques à ce type d’évaluation. L’audit réalisé évalue les aspects environnementaux, leurs impacts et notamment leur conformité par rapport aux réglementations correspondantes (française et communautaire) : contrôle de la pollution de l’air, alimentation en eau et contrôle de la pollution de l’eau, gestion des déchets dangereux, gestion des déchets solides, contrôle du bruit (interne et externe), stockages souterrains, stockage et manipulation des produits, gestion des PCB. Le rapport contient également une brève présentation des activités du site, de son historique et du contexte géologique et hydrogéologique.

L’audit ou diagnostic environnemental de due diligence est donc constitué des principales étapes suivantes :
– Revue documentaire des documents ;
– Analyse des documents historiques du site et des risques environnementaux associés pouvant constituer un passif environnemental ;
– Évaluation de la vulnérabilité du site à une éventuelle pollution ;
– Analyse des contraintes environnementales liées aux établissements, activités environnantes et aux espaces naturels sensibles protégés ;
– Revue des diagnostics immobiliers à intégrer dans le dossier technique lors d’une vente d’actif ;
– Visite du site : elle permet aussi de vérifier et compléter les informations relatives à la situation réglementaire de l’actif et d’identifier d’éventuelles non-conformités.
– L’état réel de la propriété a été observé dans le but d’identifier et d’évaluer les responsabilités potentielles concernant les non-conformités réglementaires. Les informations collectées au cours de la visite sont inscrites au rapport.

Voir aussi le diagnostic pollution des sols effectué sur toute la France.