Audit diagnostic environnemental due diligence

L’audit ou diagnostic environnemental de due diligence a pour objectif d’identifier les risques environnementaux associés à un site avant une vente, une acquisition, une location, un crédit-bail, une reprise d’activité ou une opération immobilière. Il permet d’évaluer les risques de pollution des sols, des eaux souterraines, des bâtiments, des installations et du voisinage industriel ou environnemental.

L’audit environnemental de due diligence constitue une photographie de l’état du site à un instant donné. Il permet de disposer d’un état des lieux technique avant une vente, une location, une acquisition, une prise à bail ou une opération de financement.

Il ne se limite pas à une simple visite du site. Il doit également retracer l’historique des activités, le passif environnemental, les anciennes installations, les risques liés au sous-sol, les pollutions potentielles et les contraintes pouvant provenir des sites voisins.

Cette démarche permet au preneur, à l’acheteur, au nouvel exploitant, au bailleur, au prêteur ou à la banque d’apprécier les risques avant de s’engager.

Lorsqu’un site industriel, commercial, artisanal ou foncier change de propriétaire ou d’occupant, il est essentiel de connaître les risques environnementaux existants. Une pollution découverte après acquisition peut générer des coûts importants, des contraintes réglementaires, des litiges ou des blocages de projet.

L’audit permet d’identifier les passifs potentiels : anciennes cuves, stockages de produits dangereux, déchets, réseaux souillés, installations ICPE, zones de remblais, pollution historique, voisinage industriel, servitudes, contraintes réglementaires ou non-conformités environnementales.

Il constitue donc un outil d’aide à la décision avant signature, négociation du prix, prise de garantie, demande de financement ou définition des suites à donner.

L’audit environnemental porte notamment sur les risques liés à la pollution des sols, aux eaux souterraines, aux eaux superficielles, aux réseaux, aux déchets, aux stockages, aux émissions atmosphériques, au bruit, aux installations classées et au voisinage du site.

Il peut également intégrer une revue des diagnostics immobiliers, des contraintes naturelles, des risques technologiques, des risques miniers, du radon, des espaces protégés, des servitudes et des éventuelles informations administratives connues.

Selon le contexte, l’audit peut conduire à recommander un diagnostic pollution des sols avec sondages et analyses en laboratoire.

Le contenu d’un rapport d’audit environnemental de due diligence dépend du site, de son activité, de son historique, des documents disponibles et des objectifs de la mission.

Un rapport peut notamment comprendre une synthèse des problématiques, des recommandations, la méthodologie employée, le domaine d’application, les limites de mission, la description du site et l’analyse des risques environnementaux identifiés.

• Synthèse des problématiques environnementales identifiées.
• Recommandations techniques, réglementaires ou documentaires.
• Rappel de la méthodologie et du domaine d’application.
• Limites de l’audit et documents non disponibles.
• Description générale du site, de ses bâtiments, activités, parcelles et installations.

• Topographie et eaux de surface.
• Géologie du site.
• Hydrogéologie et vulnérabilité des eaux souterraines.
• Identification des voies potentielles de transfert.
• Conclusion sur la vulnérabilité et la sensibilité du sous-sol.

Cette analyse permet d’apprécier la capacité d’une pollution éventuelle à migrer vers les eaux souterraines, les réseaux, les bâtiments voisins ou les milieux naturels.

• Origine de propriété et évolution des occupants.
• Permis de construire, permis de démolir et modifications du site.
• Consultation des archives disponibles.
• Revue des études et diagnostics environnementaux déjà réalisés.
• Analyse des photographies aériennes historiques.
• Synthèse des activités susceptibles d’avoir généré un passif environnemental.

L’objectif est d’identifier les anciennes activités, les installations disparues, les zones de stockage, les remblais, les cuves, les ateliers, les zones de lavage ou les usages pouvant avoir laissé une pollution résiduelle.

• Consultation de la carte CASIAS.
• Revue des anciennes bases BASIAS et BASOL lorsque les informations sont pertinentes.
• Identification des Secteurs d’Information sur les Sols, dits SIS.
• Recensement des ICPE pertinentes à proximité.
• Analyse des contraintes liées au voisinage du site.
• Conclusion sur le risque environnemental induit par les activités voisines.

Un site peut être impacté non seulement par ses propres activités, mais aussi par son environnement proche : ancienne usine voisine, station-service, dépôt, pressing, garage, atelier, zone industrielle ou activité classée.

• Risques naturels, miniers et technologiques.
• Espaces naturels sensibles ou protégés.
• Contraintes liées aux eaux superficielles ou aux zones humides.
• Champs électromagnétiques selon le contexte.
• Fiche État des Risques et Pollutions, ERP.

Ces éléments permettent d’intégrer le site dans son environnement réglementaire, naturel et technologique.

Dans le cadre d’une cession d’actif ou d’une opération immobilière, l’audit de due diligence peut intégrer une revue des diagnostics immobiliers disponibles.

• Amiante.
• Utilisation rationnelle de l’énergie.
• Termites et mérules.
• Radon.
• État des Risques et Pollutions.

Cette revue ne remplace pas les diagnostics réglementaires obligatoires, mais permet d’identifier les documents disponibles, les éventuels manques et les points de vigilance avant la transaction.

L’audit environnemental examine également la situation du site au regard de la réglementation applicable, notamment lorsqu’il existe ou a existé une activité ICPE.

L’analyse peut porter sur les autorisations, déclarations, enregistrements, arrêtés préfectoraux, courriers administratifs, prescriptions, contrôles, mises en demeure ou informations connues de l’administration.

Cette étape permet d’identifier les éventuels écarts réglementaires, les obligations non clôturées, les contraintes liées à une cessation d’activité ou les informations pouvant avoir une incidence sur la transaction.

La visite du site est une étape centrale de l’audit. Elle permet de confronter les informations documentaires à l’état réel de la propriété et d’identifier les sources potentielles de pollution ou de non-conformité.

• Cuves de stockage aériennes et souterraines.
• Stockage de matières dangereuses.
• Gestion des déchets.
• Équipements contenant potentiellement des PCB ou PCT.
• Réseaux d’eau potable, d’eaux usées et d’eaux pluviales.
• Émissions atmosphériques.
• Bruit, odeurs et nuisances pour le voisinage.
• Sols tachés, remblais, fosses, regards, caniveaux, zones de lavage ou stockages sensibles.

Les observations réalisées sont décrites dans le rapport et peuvent justifier des investigations complémentaires, notamment des sondages de sols et analyses en laboratoire.

L’audit environnemental de due diligence évalue les aspects environnementaux du site, leurs impacts potentiels et leur conformité au regard des réglementations applicables.

Les thématiques examinées peuvent concerner le contrôle de la pollution de l’air, l’alimentation en eau, la pollution de l’eau, la gestion des déchets dangereux, les déchets solides, le bruit interne ou externe, les stockages souterrains, la manipulation des produits dangereux et la gestion des PCB.

Le rapport permet d’identifier les responsabilités potentielles, les non-conformités, les limites d’information et les suites recommandées.

• Revue documentaire des pièces disponibles.
• Analyse de l’historique du site et des risques environnementaux associés.
• Identification du passif environnemental potentiel.
• Évaluation de la vulnérabilité du site à une pollution.
• Analyse des contraintes liées au voisinage, aux activités environnantes et aux espaces naturels protégés.
• Revue des diagnostics immobiliers à intégrer dans le dossier technique.
• Visite du site et vérification des informations réglementaires et environnementales.
• Identification des éventuelles non-conformités et responsabilités potentielles.

Les informations collectées au cours de la visite et de la revue documentaire sont intégrées au rapport afin d’aider le client à décider des suites à donner.

L’audit environnemental de due diligence peut conclure à la nécessité d’un diagnostic pollution des sols lorsque le site présente des sources potentielles de contamination.

Le diagnostic pollution des sols comprend alors une phase documentaire, une visite du site, des sondages, des prélèvements et des analyses en laboratoire afin de confirmer ou non la présence de polluants.

Cette démarche est particulièrement importante pour les sites industriels, ICPE, anciens garages, stations-service, ateliers, terrains en friche, sites de stockage, bâtiments à réhabiliter ou projets de changement d’usage.

Pour l’acheteur, l’audit permet d’anticiper les risques financiers, techniques et réglementaires avant acquisition.

Pour le vendeur, il permet de documenter l’état du site et de limiter les contestations ultérieures.

Pour la banque ou le prêteur, il permet d’apprécier le risque associé au bien financé, notamment dans le cadre d’un crédit-bail ou d’une opération d’investissement.

Pour le preneur ou nouvel occupant, il permet de distinguer le passif antérieur du site des risques liés à sa future exploitation.

La conclusion de l’audit environnemental de due diligence présente les risques identifiés, les limites de la mission, les documents manquants, les non-conformités éventuelles et les recommandations.

Elle peut recommander des investigations complémentaires, comme un diagnostic pollution des sols, des analyses, une vérification des cuves, un curage des réseaux, une revue ICPE, une mise en conformité ou une demande d’informations complémentaires auprès de l’administration.

Cette conclusion constitue une base technique pour sécuriser la transaction et anticiper les obligations environnementales futures.

Voir aussi notre page relative au diagnostic pollution des sols, réalisé sur toute la France pour les ventes, locations, acquisitions, crédits-bails, permis de construire, sites industriels, ICPE, terrains, friches et bâtiments à risque environnemental.