Information sur la pollution des sols vendeurs et bailleurs

Information sur la pollution des sols : obligations des vendeurs et bailleurs

L’information sur la pollution des sols vise à mieux protéger les acquéreurs et les locataires lorsqu’un bien immobilier est situé dans un secteur d’information sur les sols, également appelé SIS.

Un SIS correspond à un terrain pour lequel l’État dispose d’informations sur une pollution des sols justifiant une vigilance particulière, notamment en cas de vente, de location, de travaux ou de changement d’usage.

Le vendeur ou le bailleur doit alors communiquer une information claire sur la situation du terrain afin que l’acquéreur ou le locataire puisse connaître les risques environnementaux associés au bien concerné.

Les exigences applicables depuis le 1er janvier 2023

Depuis le 1er janvier 2023, les modalités d’information des acquéreurs et locataires sur la pollution des sols ont été précisées. L’objectif est de renforcer la transparence lors des transactions immobilières ou des locations concernant des terrains situés en SIS.

Le document d’information sur la pollution des sols ne doit pas être remis uniquement en fin de procédure. Il doit intervenir suffisamment tôt dans la transaction afin que l’acquéreur ou le locataire puisse prendre connaissance de la situation environnementale du terrain avant de s’engager définitivement.

Cette obligation permet de limiter les litiges liés à la découverte tardive d’une pollution des sols et d’améliorer l’information des parties sur les risques potentiels associés au terrain.

Le document d’information sur la pollution des sols conforme au R. 125-26

Le document d’information sur la pollution des sols est établi par le vendeur ou le bailleur lorsque le terrain est concerné par un secteur d’information sur les sols. Il permet de transmettre les informations environnementales disponibles concernant la parcelle.

Ce document ne constitue pas nécessairement un diagnostic pollution des sols complet avec sondages et analyses. Il s’agit d’un document d’information réglementaire, fondé sur les informations administratives disponibles relatives au secteur d’information sur les sols.

Il doit notamment mentionner la date de son élaboration et le numéro de la ou des parcelles concernées. Il reprend également les informations relatives au SIS, notamment celles issues de l’arrêté préfectoral et des données mises à disposition dans le système d’information géographique prévu par le Code de l’environnement.

Vous pouvez consulter l’article R. 125-26 du Code de l’environnement.

Ce que doit contenir le document d’information

Le document d’information sur la pollution des sols doit permettre d’identifier clairement le terrain concerné et les informations administratives disponibles sur la pollution des sols.

Il peut notamment comprendre :

• la date d’élaboration du document ;
• le numéro de la ou des parcelles concernées ;
• le dernier arrêté préfectoral relatif au secteur d’information sur les sols ;
• les informations disponibles dans le système d’information géographique prévu par le Code de l’environnement ;
• les informations réglementaires relatives aux conséquences d’un SIS ;
• les éléments utiles à l’information de l’acquéreur ou du locataire.

Ce document permet d’attirer l’attention des parties sur l’existence d’un contexte environnemental particulier, mais il ne remplace pas une étude de pollution des sols lorsque le projet ou le risque nécessite des investigations techniques.

Annexer le document dès la promesse de vente ou le contrat préliminaire

En cas de vente, le document d’information sur la pollution des sols doit être annexé à la promesse de vente. Lorsqu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, il doit être annexé au contrat préliminaire.

Il doit également être annexé à l’acte authentique de vente. Cette transmission permet de formaliser l’information de l’acquéreur et de démontrer que la situation du terrain lui a été communiquée.

Cette étape est importante car le document devient une pièce intégrée à la transaction. Il doit donc être lisible, exact, daté, identifiable et cohérent avec les parcelles concernées.

Pourquoi l’annexion du document est importante ?

L’annexion du document à la promesse de vente ou au contrat préliminaire permet d’éviter que l’information sur la pollution des sols ne soit découverte trop tardivement.

Un acquéreur informé en amont peut demander des précisions, solliciter un diagnostic complémentaire, adapter son projet, négocier certaines conditions ou renoncer à l’acquisition si le risque environnemental est incompatible avec son objectif.

Pour le vendeur, cette formalité permet de sécuriser la transaction et de limiter les contestations ultérieures liées à un défaut d’information sur la pollution des sols.

Obligation d’information des bailleurs

En cas de location, le bailleur doit également transmettre le document d’information sur la pollution des sols lorsque le terrain est concerné par un secteur d’information sur les sols.

Le document doit être annexé au contrat de location. Le bailleur doit s’assurer de la validité des informations qu’il contient à la date de signature du bail et les mettre à jour si nécessaire.

Cette obligation permet au locataire de connaître les informations disponibles concernant l’état environnemental du terrain ou du bien loué, notamment lorsque l’usage prévu peut être sensible ou impliquer un contact avec les sols.

Quels terrains sont concernés par cette information ?

L’obligation concerne les terrains situés dans un secteur d’information sur les sols. Tous les terrains ne sont donc pas automatiquement concernés par cette formalité.

Un SIS est défini lorsque l’État dispose d’informations sur une pollution des sols qui justifie une information particulière, notamment en cas de changement d’usage ou de projet immobilier.

Ces secteurs peuvent concerner d’anciens sites industriels, terrains ayant accueilli des activités polluantes, friches, anciennes installations classées ou parcelles pour lesquelles une pollution connue nécessite une vigilance particulière.

Vérifier si un terrain est situé en SIS

La vérification de la situation d’un terrain peut être effectuée à partir des informations administratives disponibles, notamment les arrêtés préfectoraux et les systèmes d’information géographique relatifs aux secteurs d’information sur les sols.

Le numéro de parcelle est un élément important, car il permet de rattacher précisément l’information au terrain concerné. Une vérification approximative peut conduire à une erreur d’interprétation.

Lorsqu’un doute existe sur l’historique du site ou sur la présence d’une pollution, un diagnostic pollution des sols peut être nécessaire même si le terrain n’est pas formellement identifié en SIS.

Document d’information et diagnostic pollution des sols : ne pas confondre

Le document d’information sur la pollution des sols et le diagnostic pollution des sols n’ont pas le même rôle.

Le document d’information est une formalité réglementaire liée aux secteurs d’information sur les sols. Il reprend des informations administratives disponibles sur la situation du terrain.

Le diagnostic pollution des sols est une étude technique. Il peut comprendre une analyse historique, une visite de site, des sondages, des prélèvements et des analyses en laboratoire afin de déterminer si le terrain est effectivement pollué.

Lorsque le terrain présente un historique industriel, artisanal, commercial, agricole ou une suspicion de pollution, le document réglementaire peut donc être insuffisant pour évaluer précisément l’état réel des sols.

Pourquoi un diagnostic complémentaire peut être nécessaire ?

Un terrain peut ne pas être classé en SIS et présenter malgré tout un risque de pollution en raison de son historique. À l’inverse, un terrain situé en SIS nécessite une information réglementaire, mais cette information ne remplace pas nécessairement des analyses de sols.

Un diagnostic complémentaire peut être utile en cas de vente, d’acquisition, de travaux, de changement d’usage ou de projet sensible : logement, crèche, école, jardin, établissement recevant du public ou construction avec terrassements.

Le diagnostic pollution des sols permet alors de rechercher les polluants pertinents, de localiser les zones impactées et d’évaluer la compatibilité du terrain avec le projet envisagé.

Mise en œuvre des obligations pour les vendeurs et bailleurs

La mise en œuvre de cette obligation suppose une vérification rigoureuse avant la signature des actes ou contrats. Le vendeur ou le bailleur doit s’assurer que le terrain est ou non concerné par un secteur d’information sur les sols.

Lorsque le terrain est concerné, le document d’information doit être établi, daté, mis à jour si nécessaire, puis annexé au bon document contractuel.

Cette démarche peut impliquer le vendeur, le bailleur, le notaire, l’agent immobilier, le diagnostiqueur ou le conseil du propriétaire selon les dossiers.

Points de vigilance pratiques

Avant une vente ou une location, il est recommandé de vérifier les points suivants :

• le terrain est-il situé dans un secteur d’information sur les sols ?
• le numéro de parcelle est-il correctement identifié ?
• le document d’information est-il daté ?
• les informations administratives reprises sont-elles à jour ?
• le document est-il annexé à la promesse de vente, au contrat préliminaire, à l’acte authentique ou au bail ?
• l’acquéreur ou le locataire a-t-il reçu l’information avant son engagement ?
• le terrain présente-t-il un historique justifiant un diagnostic pollution des sols complémentaire ?
• le projet futur implique-t-il un changement d’usage ou un usage sensible ?

Conséquences en cas de projet immobilier ou changement d’usage

Lorsqu’un terrain situé en SIS fait l’objet d’un projet immobilier ou d’un changement d’usage, l’information réglementaire constitue une première alerte. Elle permet de signaler que la qualité des sols doit être prise en compte dans le projet.

En cas de changement vers un usage plus sensible, comme l’habitation, une école, une crèche, un jardin ou un établissement recevant du public, des investigations complémentaires peuvent être nécessaires.

Le porteur de projet doit alors vérifier la compatibilité entre l’état environnemental du terrain et l’usage futur. Cette vérification peut nécessiter un diagnostic pollution des sols avec sondages et analyses.

Comment améliorer l’information transmise aux acquéreurs et locataires ?

Pour être utile, l’information transmise doit être claire, lisible et complète. Le document réglementaire doit être correctement annexé, mais il peut être utile de l’accompagner d’explications lorsque le terrain présente un contexte environnemental complexe.

Lorsque des diagnostics, rapports, analyses ou études environnementales existent déjà, leur transmission peut contribuer à sécuriser la vente ou la location.

En cas de doute, il est préférable de faire réaliser une étude de pollution des sols plutôt que de laisser subsister une incertitude qui pourrait entraîner un litige après la vente ou la signature du bail.

Intérêt pour le vendeur, le bailleur et l’acquéreur

Pour le vendeur ou le bailleur, une information complète permet de démontrer la transparence de la démarche et de limiter le risque de contestation ultérieure.

Pour l’acquéreur ou le locataire, cette information permet de mieux comprendre les contraintes du terrain, les risques éventuels et les vérifications à réaliser avant de s’engager.

Pour les projets immobiliers, elle permet également d’anticiper les coûts liés aux investigations, aux travaux, à la gestion des terres excavées ou aux mesures de protection sanitaire.

Information sur la pollution des sols : conclusion

Depuis le 1er janvier 2023, le document d’information sur la pollution des sols doit être transmis lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols. Cette information doit être annexée aux documents contractuels concernés afin que l’acquéreur ou le locataire soit informé avant son engagement.

Cette obligation améliore la transparence des ventes et locations portant sur des terrains potentiellement concernés par une pollution des sols.

Il est toutefois important de distinguer le document d’information réglementaire du diagnostic pollution des sols. Le premier informe sur la situation administrative du terrain, tandis que le second permet de vérifier techniquement l’état réel des sols au moyen d’une étude, de sondages et d’analyses.

En cas de doute, d’historique industriel, de projet sensible ou de changement d’usage, un diagnostic pollution des sols peut être nécessaire pour sécuriser la transaction et anticiper les contraintes environnementales.