Diagnostic pollution sol et ERP

Le diagnostic pollution des sols et l’État des risques, anciennement appelé ESRIS puis ERP, sont deux documents très différents. Ils peuvent tous deux évoquer la pollution des sols, mais ils n’ont ni le même objectif, ni le même contenu, ni la même valeur technique.

Lors d’une vente, d’une location ou d’un projet immobilier, plusieurs documents peuvent évoquer les risques environnementaux. C’est pourquoi il est fréquent de confondre un diagnostic pollution des sols avec un simple état des risques.

L’État des risques est un document d’information réglementaire, tandis que le diagnostic pollution des sols est une véritable étude technique réalisée à partir de recherches documentaires, d’une analyse historique, d’une visite de site et, si nécessaire, de sondages et d’analyses en laboratoire.

La différence est importante : l’un informe sur l’exposition réglementaire d’un bien à certains risques, l’autre recherche et caractérise l’état réel ou probable des sols au droit d’un site.

Le diagnostic des sols est une étude environnementale réalisée selon une méthodologie spécifique, notamment en référence à la norme AFNOR NF X 31-620-2 pour les prestations relatives aux sites et sols pollués.

Il permet de rechercher les sources potentielles de pollution, d’étudier l’historique d’un terrain ou d’un site industriel, d’identifier les anciennes activités, les produits utilisés, les zones sensibles et les installations pouvant avoir généré une pollution.

Lorsque le contexte le justifie, cette étude peut être complétée par des investigations de terrain comprenant sondages, prélèvements de sols et analyses en laboratoire.

La première phase du diagnostic pollution des sols est principalement documentaire et historique. Elle vise à retracer les usages passés et actuels du site, à recenser les activités potentiellement polluantes et à identifier les sources possibles de contamination.

Cette phase peut comprendre l’analyse des photographies aériennes, des archives, des bases de données environnementales, des plans, des installations connues, des anciennes activités industrielles, artisanales ou commerciales.

Une visite de site est généralement envisagée afin de vérifier les informations collectées, repérer les zones sensibles et adapter les suites éventuelles de la mission.

La deuxième phase s’appuie sur les résultats de la phase documentaire. Elle consiste à réaliser des investigations sur site, avec implantation de sondages au droit des zones à risque identifiées.

Les prélèvements de sols sont ensuite transmis en laboratoire afin de rechercher les polluants adaptés au contexte du site : hydrocarbures, métaux lourds, HAP, BTEX, solvants, COV, PCB ou autres substances selon l’activité passée ou actuelle.

Les résultats permettent de conclure sur la présence ou non d’une pollution mesurée et d’apprécier la compatibilité du site avec son usage actuel ou futur.

À l’issue du diagnostic pollution des sols, une conclusion technique permet de déterminer si le site présente des indices de pollution, si des investigations complémentaires sont nécessaires ou si des mesures de gestion doivent être envisagées.

Dans le cadre d’un projet immobilier, d’une vente ou d’un changement d’usage, cette conclusion peut permettre d’évaluer la compatibilité du terrain avec l’usage projeté.

Lorsque des pollutions sont identifiées, des mesures de dépollution, de gestion des terres, de confinement, de surveillance ou d’adaptation du projet peuvent être nécessaires.

L’ESRIS était une ancienne appellation utilisée pour désigner l’état des servitudes risques et d’information sur les sols. Aujourd’hui, on parle plus couramment d’État des risques ou d’ERP, selon les usages.

Ce document est principalement un formulaire d’information destiné à informer l’acquéreur ou le locataire sur certains risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte, ainsi que sur la présence éventuelle d’un Secteur d’Information sur les Sols.

Il ne constitue pas une étude de pollution des sols et ne comprend pas de sondages, de prélèvements, d’analyses en laboratoire ou d’interprétation technique de l’état réel des sols.

Les SIS, ou Secteurs d’Information sur les Sols, recensent des terrains pour lesquels les informations disponibles sur la pollution des sols justifient, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion.

L’État des risques peut indiquer si un terrain est situé dans un SIS. Cette information est importante, mais elle ne suffit pas à connaître précisément l’état de pollution d’un terrain.

Un terrain situé hors SIS peut malgré tout avoir accueilli une activité potentiellement polluante ou présenter une pollution non encore recensée dans les bases administratives.

Le diagnostic pollution des sols est une étude technique destinée à évaluer l’état environnemental d’un terrain ou d’un site. Il repose sur une méthodologie d’investigation et peut aboutir à des conclusions sur la présence de polluants, les risques associés et les mesures à envisager.

L’État des risques, anciennement ESRIS, est un document d’information réglementaire. Il ne permet pas de vérifier l’existence d’une pollution au droit du terrain, ni d’en mesurer l’étendue, ni d’en identifier les concentrations.

Ces deux documents ne répondent donc pas au même besoin : l’un informe administrativement, l’autre apporte une analyse environnementale technique.

L’État des risques ne renseigne pas sur l’état réel des pollutions du sol. Il ne permet pas de savoir si des hydrocarbures, métaux lourds, solvants, HAP, COV, PCB ou autres substances sont présents dans les sols.

Seul un diagnostic pollution des sols, avec étude documentaire, visite du site et, si nécessaire, sondages et analyses, peut permettre de lever le doute sur l’état environnemental d’un site ou d’un terrain.

Dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’un projet immobilier, se limiter à l’État des risques peut donc être insuffisant lorsque le site présente un historique industriel, artisanal, commercial ou des indices de pollution potentielle.

En présence d’une pollution non identifiée avant une vente ou un projet, les conséquences peuvent être importantes : surcoûts de dépollution, gestion des terres excavées, retard de chantier, incompatibilité avec l’usage futur ou difficulté de valorisation du bien.

L’absence de diagnostic pollution des sols ne permet pas toujours d’écarter les risques liés à un vice caché ou à l’application du principe pollueur-payeur.

Pour cette raison, lorsqu’un site présente un passé industriel, un ancien garage, un atelier, une station-service, des cuves, des déchets, des remblais suspects ou des activités potentiellement polluantes, une étude de pollution des sols peut s’avérer indispensable.

Un diagnostic pollution des sols peut être demandé avant l’achat ou la vente d’un terrain, d’un local d’activité, d’un garage, d’un atelier, d’un ancien site industriel ou d’un bien destiné à changer d’usage.

Il peut également être utile dans le cadre d’un permis de construire, d’un projet immobilier, d’une division foncière, d’une demande bancaire, d’un audit environnemental ou d’un projet de reconversion.

Cette démarche permet de sécuriser la transaction et de disposer d’éléments techniques objectifs avant engagement définitif.

Vous pouvez consulter l’ancien formulaire Cerfa ESRIS, intégrant le volet information sur les sols. Pour un document à jour, il convient toutefois de se référer aux formulaires et informations disponibles sur les sites officiels, notamment Géorisques.

ALCOR réalise des diagnostics pollution des sols pour les ventes, achats, locations, projets immobiliers, changements d’usage, anciens sites industriels, garages, ateliers, stations-service, terrains en friche et sites présentant un risque potentiel de pollution.