Diagnostics immobilier 2011

La loi de finances pour 2011 institue à compter du 1er janvier  le nouveau  prêt à taux zéro  dénommé  « prêt à taux zéro + »  ou « PTZ + », qui se substitue au crédit  d’impôt « intérêts d’emprunt », à l’ancien dispositif de prêt à taux zéro et au Pass-Foncier. Réservé aux primo-accédants, personnes physiques, il est désormais octroyé en métropole et dans les territoires d’outre-mer sans conditions de ressources.

Le législateur a défini les caractéristiques essentielles de ce prêt sans intérêt : conditions, montant, durée.  Un décret et un arrêté en date du  30 décembre 2010 (JO du 31.12.10) précisent les contours du  dispositif. Les modifications essentielles relatives notamment à la  suppression du respect des conditions de ressources, au montant du prêt et à ses conditions de remboursement sont applicables à compter du 1er janvier 2011. D’autres modifications entreront en vigueur le 1er juin prochain.

En bref, la nouvelle version du Prêt à taux zéro destiné aux primo-accédants, concerne désormais autant le neuf que l’ancien. L’objet de cette révision est d’encourager la construction dans les régions en manque de logements avec des montants de prêts plus attractifs, tout en fusionnant trois mesures : le PTZ, le Pass Foncier et le crédit d’impôt permettant la déductibilité des intérêts d’emprunt. Pour renforcer son attractivité, le PTZ nouvelle génération a vu ses plafonds rehaussés et l’aide démultipliée selon le lieu de construction de la maison. Le montant des prêts est un pourcentage du montant de l’opération ; les plafonds, eux, diffèrent en fonction de la localisation, mais aussi de la performance énergétique du logement, du nombre de ses habitants et de son statut de neuf ou ancien.

Par exemple, une famille de quatre personnes souhaitant acquérir son premier logement en zone A (zone tendue où les prix sont très élevés, notamment dans les grandes villes), aura droit à un prêt à taux zéro correspondant à 30% du prix du bien, et 40% s’il s’agit d’un logement BBC, contre 20% auparavant. Tout cela dans la limite de 312.000 euros, alors que le plafond était précédemment de 137.000 euros pour cette même famille. Le gouvernement assure par ailleurs que ce coup de pouce supplémentaire pour le BBC doit encourager les propriétaires à rénover plus vert avant de vendre, mais cette mesure pourrait aussi encourager l’envolée des prix des logements vertueux en matière d’énergie.

 

Autres changements depuis ce 1er janvier 2011 :

– Depuis le 1er janvier 2011, l’obligation de produire un diagnostic d’assainissement lors de la vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé devient effective.

– L’obligation d’affichage de la performance énergétique des biens à vendre et à louer dans les annonces immobilières entre en vigueur le 1er janvier 2011.

Le décret relatif à l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières de location ou de vente est paru au Journal officiel du 30 décembre 2010.
Le texte destiné à préciser les conditions d’application de la mesure ne comporte pas de surprise.
Il est conforme à la présentation du dispositif faite par Benoist Apparu, le Secrétaire d’Etat en charge du Logement, le 27 octobre dernier.

 

– Les hôtels, résidences de tourisme, campings, et autres établissements sociaux et médico-sociaux, ainsi que les établissements pénitentiaires ont, à compter du 1er janvier 2011, l’obligation de mesurer au moins une fois par an la présence dans leurs installations d’eau chaude sanitaire de légionelles.

 

– Accéssibilité handicapés : les préfectures, les établissements d’enseignement supérieur appartenant à l’État et les établissements accueillant des professions libérales (médecins, laboratoires, avocats, notaires) doivent désormais être accessibles au 1er janvier2011, conformément à la loi handicap du 11 février 2005.
– En 2011, le dispositif Scellier, sensé encourager l’investissement locatif dans le neuf, risque de voir sa cote baisser. Il fait en effet partie des vingt-deux réductions fiscales qui subissent un coup de rabot de 10%. Pire encore : entre les dérogations accordées jusqu’au 1er avril 2011 et les pénalités supplémentaires infligées aux logements énergivores, l’investissement Scellier ouvre droit à un crédit d’impôt de 13, 15, 22 ou 25% selon les cas… Il y a de quoi s’y perdre !

L’article 105 de la loi de finances 2011, finalement votée le 29 décembre dernier et publiée au Journal officiel le lendemain, sonne le glas de nombreuses niches fiscales : « l’avantage en impôt résultant des réductions et crédits d’impôt retenus au b du 2 de l’article 200-0 A du code général des impôts […] fait l’objet d’une diminution de 10% ». L’investissement Scellier fait ainsi partie des victimes de cette restriction générale.

Jusqu’au 31 décembre 2010, le dispositif Scellier donnait droit à un crédit d’impôt de 25% du montant d’un logement neuf, dans la limite de 300.000 euros. Les habitations devaient répondre à la réglementation thermique RT2005, et être mises en location pendant neuf ans au moins pour un montant plafonné.

A partir du 1er janvier 2011, la réduction d’impôt passe à 22%… mais uniquement pour les logements des bâtiments basse consommation (BBC), c’est-à-dire ceux qui respectent la réglementation thermique RT2012, qui oblige les logements à consommer peu d’énergie. Une baisse qui reste certes limitée.

Une dérogation est cependant possible : si « le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier », il peut bénéficier du maintien à 25% du crédit d’impôt cette année. Cette justification prend la forme d’une promesse de vente enregistrée chez le notaire avant 2011, et confirmée par un acte authentique avant le 31 mars 2011. Si cette vente a lieu après le 1er avril 2011, le taux retombe à 22%.

Quels dispositions pour les bâtiments non BBC ? pour les logements les plus énergivores le couperet tombe encore plus fort. Les habitations ne répondant pas aux normes BBC n’ouvriront plus droit qu’à 15% de réduction d’impôt jusqu’au 31 mars 2011, puis 13% seulement à partir du 1er avril (après avoir subi la même baisse de 10% que pour les bâtiments BBC).

Mais là encore il y aura des exceptions. Un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2010 a permis un report d’un mois de cette baisse de 25 à 15% pour les logements énergivores. Ainsi, un futur propriétaire qui a enregistré une réservation avant le 31 décembre 2010 pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 25% s’il signe l’acte de vente avant le 31 janvier 2011.

Autre point important qui subira une modification en 2011 : les plafonds de loyer imposés par le dispositif Scellier. Un décret paru au Journal officiel le 22 décembre prévoit la « mise en place de nouvelles règles d’indexation des plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables aux dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif », applicables aux logements acquis à partir du 1er janvier 2011.

Cette décision est prise en conséquence de la colère de nombreux propriétaires qui se sont dit trompés par les plafonds Scellier, beaucoup plus élevés que les véritables prix du marché. Le risque pour le particulier ? Ne pas réussir à mettre en location son bien dans les douze mois après sa livraison, alors que c’est là l’une des conditions pour bénéficier du crédit d’impôt.

Le décret prévoit des baisses de 14 à 35% des loyers mensuels, qui passeront ainsi à 16,10 euros/m² charges non comprises dans une grande partie de la zone A (essentiellement en Ile-de-France, Haute-Savoie et Cote d’Azur), 13 euros en zone B1 (Rhône, Haute-Garonne, Gironde), et 10,60 euros en zone B2. Paris et sa petite couronne, qui composent une toute nouvelle zone A bis, maintiennent leurs plafonds à 21,70 euros. Les communes de la zone C sont exclues du dispositif, sauf dérogation, auquel cas elles proposeront des loyers à 6,10 euros.

 

 

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