Diagnostic Carrez, erreur mesurage / responsabilité, jurisprudence
La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété, dans son article 46 issu de la loi Carrez, dispose que l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Ce délai d'un an commence donc à courir à compter de la date de la vente et non à compter de la découverte d'une erreur de mesurage par l'acquéreur.
Pour autant, on ne peut en déduire que le mesureur dont le certificat serait erroné est à l'abri de tout recours à l'expiration de ce délai d'un an.
En effet, il arrive que l'acquéreur laisse passer le délai d'un an car il ne s'aperçoit que tardivement d'une erreur dans la superficie annoncée (souvent, il constate l'erreur lors de travaux ou au moment de la revente). Le délai d'un an étant expiré, il se voit privé d'un recours à l'encontre du vendeur.
Le nouveau propriétaire engage alors une action en responsabilité à l'encontre du mesureur, en soutenant qu'il a subi un préjudice, pour avoir acquis trop cher du fait de l'erreur de mesurage invoquée.
La jurisprudence était jusqu'à présent quasi inexistante en la matière, mais un arrêt fort intéressant et rassurant vient d'être rendu par la Cour d'appel de Paris (24 février 2011). La Cour considère en effet, comme le soutenait le mesureur, que, dans ce cas, le préjudice invoqué par l'acquéreur n'est pas la conséquence d'une erreur de mesurage mais résulte du fait que l'acquéreur n'a pas engagé son action dans le délai de rigueur.
En termes plus juridiques, il n'existe pas de lien de causalité direct entre la faute invoquée à l'encontre du mesureur et le préjudice allégué par l'acquéreur. Dans cette affaire, l'erreur de mesurage était incontestable, mais les acquéreurs, manifestement, n'avaient pas fait de la surface une condition déterminante de leur achat, puisque la superficie n'était pas mentionnée dans le compromis, dont ils n'ont pas sollicité la nullité. De même, ce n'est que plusieurs années après la vente qu'ils ont découvert une distorsion entre la surface réelle et celle mentionnée dans leur acte d'acquisition.
S'ils avaient engagé leur action en diminution du prix contre leurs vendeurs dans le délai d'un an, ils auraient obtenu satisfaction et n'auraient plus alors subi de préjudice : faute de l'avoir fait, ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes et n'ont plus la possibilité de se retourner contre le mesureur, même s'il a commis une erreur.
Maître Jean-Marc Perez
Avocat au barreau de Paris JHP & Associés
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Mis à jour ( Mercredi, 11 Mai 2011 12:52 )
Lundi, 18 Avril 2011 00:00 | 
Commentaires
La loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) dispose que, lorsque la surface réelle d’un lot de copropriété est inférieure de plus de plus d'un vingtième à la surface exprimée dans l’acte, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
La jurisprudence de la Cour de cassation est en effet constante en la matière, considérant que cette réduction n’a pour conséquence que de « ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu ».
En d’autres termes, le bien ayant été « sur-mesuré » il a été « sur-payé » et la restitution d’une partie du prix ne fait que rétablir l’équilibre de la convention.
Pour contourner cette difficulté, les vendeurs ont alors soutenu que, du fait de l’erreur de superficie, le mesureur leur a fait perdre une chance de vendre le bien à un prix identique même si une surface moindre avait été indiquée dans l’acte de vente.
Certaines juridiction ont fait droit à cette argumentation, d’autres au contraire la rejetant au motif que la perte de chance n’était pas démontrée.
Pour la première fois la Cour de cassation (3è civ. 8 juin 2011, 10-12.004) a eu l’occasion de se prononcer sur cette question, en considérant que l’argumentation des vendeurs tendant à faire admettre qu’ils avaient perdu la chance de conserver le prix de vente initial n’était que l’expression de l’obligation dans laquelle ils se trouvaient de restituer le trop-perçu par eux et n’avait pas pour effet de créer un préjudice indemnisable
Cet arrêt n’étant pas publié, il ne s’agit pas d’un arrêt de principe et il est encore trop tôt pour savoir si la Cour suprême aura la même position dans toutes les affaires similaires.
Mais, si cette tendance se poursuit, les vendeurs de lots de copropriété auront de plus en plus de mal à se voir indemnisés lorsqu’ils seront contraints de restituer à leurs acquéreurs une partie du prix de vente consécutivement à une erreur de mesurage.
Jean-Marc PEREZ
Avocat au barreau de Paris
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