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Le marché des diagnostics immobiliers
Analyse du marché et prévisions 2012 – Performances financières de la profession – Enjeux et facteurs de mutation

Les perspectives des diagnostiqueurs immobiliers s’annoncent favorables à court terme. Le chiffre d’affaires de la profession progressera significativement en 2011 (+6%) et en 2012 (+8%) selon les prévisions exclusives de Xerfî Research.

L’activité sera en grande partie portée par le maintien à haut niveau des transactions de logements dans l’immobilier ancien. Dans une moindre mesure, la mise en place de nouveaux diagnostics (dispositifs d’assainissement non collectif) et l’obligation de l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis janvier 2011, soutiendront l’activité.

Pour autant, les diagnostiqueurs doivent faire face à d’importants défis, dont le premier est d’enrayer la baisse des prix (-6% entre 2009 et 2011) facturés à leurs clients. Les raisons de cette déflation sont multiples :
– Offre surdimensionnée par rapport à la demande. Cette situation de suroffre a en outre été renforcée par l’arrivée de nouveaux entrants (notamment sous le statut d’auto-entrepreneur) ;
– Emergence de modèles « low cost » de la part d’acteurs poursuivant des stratégies agressives de gains de parts de marché ;
– Développement des comparateurs de prix en ligne, tirant de facto les prix vers le bas.

L’intensification de la concurrence est clairement destructrice de marges, comme le montre l’analyse financière menée par Xerfi Research. Le taux de résultat d’exploitation a ainsi perdu 6 points entre 2007 et 2010, passant de 14% à 8%, alors que le niveau de transactions immobilières a été quasiment équivalent. Preuve que les pressions concurrentielles se sont nettement accentuées.

Malgré leur recul inquiétant, les performances d’exploitation sont toujours correctes, attisant ainsi les convoitises. Composé historiquement de filiales de bureaux de contrôle et d’inspection (Dekra, Bureau Veritas, Apave, Saretec, etc.), de réseaux franchisés indépendants (Agenda, Ex’lm, Diagamter, Defim, Oméga, Expert Home, etc.), de bureaux d’études techniques du bâtiment (architectes, thermiciens, etc.) et d’entrepreneurs indépendants, le paysage concurrentiel s’est ainsi sensiblement modifié depuis 2009. De nouveaux types d’acteurs ont fait leur apparition dans le marché, issus des secteurs :
– de l’énergie, comme GDF Suez qui a pris le contrôle du réseau franchisé Agenda (juillet 2010) ;

– de la banque et l’immobilier, comme Crédit Agricole du Nord (prise de participation dans le réseau franchisé Ex’lm), Crédit Agricole d’Aquitaine (prise de participation dans le réseau franchisé Diagamter) ou Crédit Foncier (lancement d’une offre propre, Foncier Diagnostics, avec Socotec).

L’arrivée de ces grands groupes répond à l’un des principaux facteurs de mutation de la profession, à savoir l’essor du marché de la rénovation thermique. Le critère énergétique (et donc le DPE) prend en effet une importance croissante sur le marché immobilier, avec d’une part l’affichage de la classe énergétique dans les petites annonces immobilières, et d’autre part le conditionnement du montant du nouveau prêt à zéro (PTZ+) à cette classe énergétique. Ces groupes pénètrent le secteur du diagnostic avec l’ambition de proposer une offre complète en matière de conseil et de financement des travaux de rénovation énergétique et plus généralement de services immobiliers. Une offre séduisante, mais avec toutefois un possible risque de conflit d’intérêt entre le prescripteur de travaux, celui qui les finance et l’intermédiaire en charge de la transaction…

Cette montée en puissance du DPE lors des transactions immobilières (achat ou location) va par ailleurs significativement impacter les conditions de marché des opérateurs. Les relations avec les sites d’annonces immobilières en ligne (Seloger, Explorimmo, Refleximmo, etc) vont ainsi évoluer. Ces derniers se positionnent dorénavant comme des prestataires de services dans l’immobilier dont l’offre s’enrichit graduellement. Au-delà de la possibilité d’obtenir un devis pour un diagnostic (ce que propose déjà la plupart des opérateurs), de nouveaux modèles émergent. L’exemple le plus marquant est le lancement en 2011 du site « Tous les diagnostics » par la maison mère de Logic Immo. Ce dernier propose un comparateur de prix pour une même prestation. Une pratique, si elle se généralise, susceptible de tirer encore davantage les prix vers le bas.

Afin d’enrayer cette dangereuse spirale déflationniste et de rehausser leurs marges, les opérateurs doivent axer leur stratégie autour de deux grands objectifs :
– diversifier leurs sources de revenus vers les diagnostics complémentaires, le conseil en économie d’énergie ou les opérations dans les immeubles, de logement ou tertiaires. Des marchés clients qui sont cependant essentiellement accessibles aux diagnostiqueurs de taille importante, notamment les bureaux d’études et de contrôle. L’atteinte de la taille critique va d’ailleurs être de plus en plus cruciale, favorisant par voie de conséquence la domination des grands réseaux ;
– ériger des barrières à l’entrée afin de se protéger de l’arrivée de nouveaux concurrents, par le biais notamment d’une pression accrue sur les pouvoirs publics. La mise en œuvre du plan DPE du Gouvernement présenté en fin d’année 2010 serait un premier pas. Il vise à renforcer les conditions d’obtention de la certification, sésame indispensable à l’exercice de l’activité. Un moyen de limiter l’arrivée de nouveaux entrants et de restaurer, à terme, la crédibilité des diagnostiqueurs.

Vincent Desruelles
Directeur d’études