Classement performance énergétique (DPE) selon dates de constructions #2

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L’analyse en termes de date de construction du logement est assez complexe en raison des différences de méthodologie pour les logements avant ou après 1948. Cependant on voit dans le graphique ci-dessous (ADEME) une évolution générale vers les étiquettes les moins énergivores au fur et à mesure de l’instauration de nouvelles réglementations thermiques :

Nouveau DPE à partir du 1er juillet 2021 (01/07/2021)

Les évolutions :

Qu’est-ce qui change à partir du 1er juillet ?

Un DPE réalisé avant la date du 1er juillet est-il encore utilisable après le 1er juillet ?

Est-il opposable ?

Faut-il recommander aux propriétaires de renouveler leur DPE dès le 1er juillet ?

Quels sont les logiciels utilisables à compter du 1er juillet ?

Voici quelques notes du ministère :
Qu’est-ce qui change à partir du 1er juillet ?

– Le DPE sera opposable

– Ce nouveau DPE est en faveur de la rénovation du parc du logement et sera un critère en cas de vente et location

– Les professionnels de l’immobilier devront s’appuyer sur ce nouveau diagnostic et il en est de même pour l’Adème

– Les DPE réalisés avant le 1er juillet restent valables mais non opposables
o Pour les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022
o Pour les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021 seront valables jusqu’au 21 décembre 2024

– Les recommandations sur le nouveau DPE ne sont pas opposables et sont à valeur indicative :
o Estimations sous forme de scénario (2 à ce jour)

– Avec ce nouveau DPE, l’outil est plus fiable et plus visible :
o Un seul diagnostic vente et location valable 10 ans

o 1 seul mode de calcul

o Un nouvel étiquetage (consommation énergétique, coût annuel, carbone – en page 1) – Pages 2 est mise en avant des informations clés comme la déperdition thermique, information spécifique sur le système de ventilation, indicateur qualitatif
o Changement principal à chaque seuil :
 kWh/m²/an
 Emission à effet de serre (CO2eq/m2) :
• CLASSE A : Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
• CLASSE B : De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
• CLASSE C : De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
• CLASSE D : De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
• CLASSE E : De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
• CLASSE F : De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
• CLASSE G : Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

o Les conséquences pour les biens étiquetés F ou G
 Les propriétaires-bailleurs d’habitations classées F ou G ne pourront plus augmenter le loyer lors du changement de locataire ou lors d’un renouvellement de bail.
 D’ici 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués.
 D’ici 2028, l’interdiction des logements considérés comme des passoires thermiques d’ici 2028 ciblera les biens classés F ou G selon ce nouveau DPE

Faut-il recommander aux propriétaires de renouveler leur DPE dès le 1er juillet ?
– On ne peut pas empêcher le nouveau propriétaire de demander un nouveau DPE mais ce n’est pas obligatoire car le DPE est toujours valable
– La réponse est identique vis-à-vis des notaire

Ce qu’il faut conseiller aux propriétaires (méthodologie, sources de données, justificatifs) ?
o Factures
o Preuve d’achat de matériaux
o Photos en phase de travaux

Un DPE avec étiquette vierge réalisé avant le 1er juillet 2021 est-il valable ? Oui

Un DPE vierge possible sur le tertiaire ? Oui mais à éviter.

Autre graphique disponible selon dates :

En cliquant sur l’image vous trouverez les classements des derniers statistiques ADEME, Statistiques pollution des logements selon ADEME, bases de données des diagnostics DPE réalisés et probablement surévalués d’une classe en raison d’une forte demande d’un classe D par les agents immobiliers (importants donneurs d’ordres des diagnostiqueurs) :

La qualité des diagnostics immobiliers est fréquemment critiquée. On trouve sur le net ou dans la presse des articles montrant certains diagnostiqueurs peu scrupuleux et peu professionnels. Il est clair qu’un nombre de diagnostiqueur ne cherche qu’à exploiter « un marché » et n’ont aucune implication en terme de qualité.

Pas assez réglementé au départ, le métier de diagnostiqueur immobilier a vu s’installer beaucoup de profils différents. Malgré la mise en place de formations, de l’attestation de compétence et de certifications, certains diagnostiqueurs continuent à abuser de pratiques détestables qui ternissent l’image de notre métier desservent sa pratique.

Les acteurs majeurs du marché de l’immobilier ou les chambres de notaires réclament aussi la fin des diagnostiqueurs complaisants qui nuisent non seulement à l’image d’une profession très technique, mais également à un marché de professionnels.

N’oublions la responsabilité qui pèse sur chacun :
-un vendeur (ou propriétaire bailleur) est responsable de l’entreprise de diagnostics immobiliers qu’il choisit (s’assurer de la qualité, certification, assurance,…)
-l’agence immobilière lorsqu’elle intervient
-le notaire qui enregistre les rapports de diagnostics.

Ce n’est dans l’intérêt de personne d’avoir ce genre de personnes. A court, moyen ou long terme, tout les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire que les pseudo experts qui « marchandent » leurs conclusions desservent les intérêts de tous.
Les vendeurs sont dans l’immense majorité des cas des acheteurs. Un vendeur va très souvent racheter un bien plus grand et plus cher. Un vendeur qui adhère à ce genre de pratique, c’est participer au développement d’un système qui risque de le tromper sur son prochain achat.

Même les autorités, qui souhaitent par les diagnostics obtenir une vision de l’état du parc immobilier en terme de sécurité (électricité, gaz, mais aussi polluants comme le plomb, l’amiante..) pèse de tout leur poids pour améliorer les choses (mise en place de la certification des diagnostiqueurs par exemple).

Aujourd’hui, il y a toujours une partie de notre profession qui ne remplit pas les exigences de qualité qu’une grande partie tend à atteindre.

Comme l’indique la classification ci-dessus, une maison “RT 2005“, c’est à dire une maison construite selon la réglementation thermique en vigueur à ce jour, sera classée de la catégorie C moins à D. La moyenne du parc des logements étant classée de E moins à F, il faudra donc s’étonner si un bien qui n’a pas bénéficié d’une rénovation énergétique complète (isolations, menuiseries, systèmes de chauffage, etc..) est classé au delà.

Cette “erreur” de classification empêchera l’acquéreur de bénéficier d’aides à l’amélioration énergétique, puisqu’elles sont attribuées lorsque le bien rénové atteint les performances d’un logement neuf. En effet, outre l’impossibilité d’amélioration de la performance si le bien est déjà par “erreur” trop bien classé, l’administration fiscale pourrait en sus demander le remboursement des aides et divers si cette performance s’avère inexacte.

Toujours à titre de comparaison, et pour rester vigilant :
La RT 2012 à venir aura pour but une classification énergétique comprise entre B et C (encore légèrement surévaluée sur l’échelle ci-dessus, le BBC, Bâtiment Basse Consommation est composé d’isolations renforcées, de chauffages basses consommations, d’énergies renouvelables, etc…). La RT 2020 prévoit les logements passifs, quasi sans chauffage, et atteindrons la performance A, voir A+ (bâtiment à énergie positive, c’est à dire produisant de l’énergie propre…).

Voir aussi notre article intitulé : DPE Statistiques (1ère statistiques de classements performance énergetique)

et notre activité pollution sols sur toute la France

Site de l’ADEME DPE.